Czy zarządzanie nieruchomościami jest zwolnione z VAT? Podmioty świadczące usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami mają możliwość korzystania ze zwolnienia z podatku VAT. Niemniej jednak nie dotyczy to wszystkich usług związanych z szeroko rozumianym gospodarowaniem nieruchomościami. Jak sprawdzić, które formy działalności podlegają zwolnieniu? Warto poznać przepisy regulujące tę kwestię oraz dowiedzieć się, kogo dokładnie dotyczą.
Wspólnoty mieszkaniowe a opodatkowanie usług zarządzania nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami to branża posiadająca własne uregulowania zarówno prawne, jak i podatkowe. Aby móc korzystać z ulg finansowych i ewentualnego zwolnienia z podatku VAT, należy dokładnie poznać przepisy regulujące te kwestie. Sprawa nie jest jednoznaczna i wymaga analizy aktualnego stanu prawnego.
Kogo obejmuje możliwość zwolnienia z podatku VAT? Firma świadcząca usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami na rzecz wspólnot mieszkaniowych może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT pod warunkiem, że obsługiwane przez nią nieruchomości mają przeznaczenie mieszkalne. Mówi o tym wprost § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Według tego aktu prawnego zwolnienie od podatku VAT dotyczy usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonych na zlecenie. Koniecznie należy podkreślić, że przepis ten nie ma zastosowania w stosunku do firm zajmujących się wyceną nieruchomości mieszkalnych.
Usługi zarządzania nieruchomościami w rozumieniu przepisów podatkowych
Wiadomo, że zwolnienie z podatku VAT dotyczy firm świadczących usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie, nie obejmuje jednak wyceny nieruchomości. Chcąc mieć pewność, kogo dotyczy dany przepis, przede wszystkim należy zadać sobie pytanie, co ustawodawca miał na myśli, pisząc o usługach zarządzania nieruchomościami. Czy usługi te obejmują utrzymanie porządku i prace konserwacyjne w budynku?
Stanowisko prawno-podatkowe jest w tej kwestii jasne. Według przepisów w zakresie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi w Warszawie mieszczą się usługi obejmujące PKWiU 2015: 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0. Należy podkreślić, że w dziale 68 PKWiU wymienione są usługi związane z obsługą nieruchomości. Porównanie wymienionych usług z usługami świadczonymi przez daną firmę to pewny sposób na weryfikację, czy firma zarządzająca nieruchomościami ma możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT.
Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wymienia w tym zakresie między innymi:
- usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (PKWiU 68.32.11.0),
- wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU 68.32.12.0),
- obsługę administracyjną wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni,
- reprezentowanie właścicieli nieruchomości wobec organów administracji publicznej.
Usługi związane z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, konserwacja i drobne naprawy, usuwanie śmieci czy usługi ochrony nie są w tym dziale wymienione. Wbrew obiegowej opinii usługi te nie są traktowane jako integralna część zarządzania nieruchomościami — posiadają odrębną kwalifikację PKWiU 81.10.10.0 i nie podlegają zwolnieniu z podatku VAT.
Jakie usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami nie są zwolnione z VAT?
Nie wszystkie usługi, które potocznie uznawane są za związane z zarządzaniem nieruchomościami, mieszczą się w tym zakresie. Jako zarządzanie nieruchomościami nie są uznawane takie działania jak wykonywanie robót remontowych i konserwacji zleconych przez wspólnotę. Zwolnienie z podatku VAT nie obejmuje także prac związanych z nadzorowaniem przebiegu wykonania prac remontowych i konserwacyjnych.
Usuwanie awarii, usterek technicznych czy utrzymanie porządku na powierzchniach wspólnych to usługi mające ścisły związek z pracą zarządcy nieruchomości. Jednak po pierwsze nie są to usługi mieszczące się w kwalifikacji PKWiU 2015: 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0, a po drugie nie zostały one wymienione w dziale 68 PKWiU.
Poniżej zestawiono usługi, które najczęściej są błędnie uznawane za objęte zwolnieniem z VAT, a w rzeczywistości podlegają opodatkowaniu:
- wykonywanie robót remontowych i konserwacyjnych zleconych przez wspólnotę,
- nadzorowanie przebiegu prac remontowych i konserwacyjnych,
- usuwanie awarii i usterek technicznych,
- utrzymanie porządku na powierzchniach wspólnych,
- usługi ochrony budynku i terenu,
- wywóz śmieci i odpadów komunalnych,
- wycena nieruchomości mieszkalnych.
Wymienione powyżej usługi nie podlegają, zgodnie z zapisami działu 68 PKWiU, zwolnieniu od podatku VAT. Nie dotyczą ich przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień — należy je zatem opodatkować odrębnie, stosując właściwą stawkę VAT.
Funkcja mieszkalna nieruchomości a zwolnienie z podatku VAT
Możliwość zwolnienia z podatku VAT mają podmioty zarządzające na zlecenie obiektami mieszkalnymi. Kiedy nieruchomość ma charakter mieszkalny i co warunkuje ten fakt? Warto podkreślić, że zwolnienie z podatku VAT uzależnione jest od charakteru całej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych jej części.
Aby możliwe było zwolnienie z podatku, usługi powinny obejmować zarządzanie budynkiem mieszkalnym jako całością. Jeżeli przedmiotem zarządzania jest budynek mieszkalny traktowany jako całość, przepis dotyczący zwolnienia z podatku VAT będzie miał zastosowanie — dzieje się tak nawet w sytuacji, kiedy w budynku znajdują się lokale użytkowe i garaż podziemny. Przepis nie będzie miał natomiast zastosowania, jeśli umowa zarządzania nieruchomościami dotyczyłaby wyłącznie lokalu usługowego mieszczącego się w takim budynku.
Reasumując, zwolnienie z podatku VAT usług obejmujących zarządzanie nieruchomościami ma zastosowanie wówczas, gdy przedmiotem zarządzania są lokale mieszkalne lub budynek mieszkalny jako całość. Przepisy pozwalające na zwolnienie z podatku nie dotyczą usług związanych z utrzymaniem porządku, konserwacją i remontami — do tych usług należy zastosować odpowiednią stawkę VAT i rozliczyć je odrębnie. Znajomość tych zasad pozwala zarządcom nieruchomości prawidłowo kwalifikować świadczone usługi i unikać błędów w rozliczeniach podatkowych.
